Артем Цогоев | Недвижимость

👋 «Ну всё, я съезжаю. Приятно было познакомиться» - ни один инвестор не хочет услышать такие слова от арендатора после покупки ГАБа. 📄 На что стоит обратить внимание в договоре аренды? 🔒 Если в договоре нет пункта, позволяющего арендатору выйти из отношений досрочно, он связан договором до конца срока: даже если съедет, аренду платить придётся дальше. А вот если в договоре есть строка «арендатор вправе отказаться от исполнения договора, уведомив арендодателя за 2 месяца», то долгосрочный договор на 10 лет на деле может оказаться весьма краткосрочным. Поэтому покупателю ГАБа следует обратить внимание на формулировку такого пункта в договоре. ⏱️ В российских договорах право на выход чаще всего отсутствует у арендаторов складов класса А, особенно построенных под конкретного арендатора (build-to-suit). 📑 В большинстве остальных случаев арендатор может завершить арендные отношения досрочно. Увы, это российская специфика. А если срок договора истёк и арендатор продолжает работать без возражений собственника, договор становится бессрочным, и выйти из него можно, уведомив арендодателя за 3 месяца, если договор не устанавливает иной срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). 💰 Но за досрочный выход из договора может предусматриваться плата. Закон разрешает договориться о том, что право на отказ стоит конкретных денег (п. 3 ст. 310 ГК РФ). На практике её чаще всего привязывают к обеспечительному платежу: при досрочном отказе депозит арендатору не возвращается. Но формулировка должна быть точной. Размытое «удерживается в счёт компенсации потерь» суд может признать неосновательным обогащением, а явно несоразмерную сумму - снизить. ⚠️ Арендатор может уйти. Но помещение должно быть ликвидным, чтобы быстро заменить одного арендатора на другого. Не стоит покупать «качественного арендатора», лучше купить качественное помещение.

Московский Бизнес Клуб представил ТОП-10 домов будущего и проектов нового поколения жизни. Исследование Московского Бизнес Клуба о домах будущего представлено в «Ведомостях». Эксперты рассмотрели, как решения, предусмотренные в жилых комплексах сегодня, отвечают будущим потребностям покупателей. Для квартиры в строящемся доме это горизонт в несколько лет. Оценивалась совокупность характеристик: материалы, архитектура, безопасность, входные группы, умный дом, сервисы, инфраструктура и условия для формирования сообщества жителей. В ТОП-10 вошли: «Амбер Сити» · ГК ФСК Премиальный парк-квартал рядом с Пресней: собственный природный комплекс, футуристичная архитектура, лобби с камином и виды на Москва-Сити. Преимущества проекта: школа на 400 учеников и детский сад на 175 детей, беговая дорожка 1,5 км, управление домом через «Яндекс Станцию» с «Алисой». «Ривер Парк Кутузовский» · АЕОН Девелопмент Пять небоскребов премиум-класса на первой линии Москвы-реки: парк 2 га, школа и детсад, клуб резидентов, лаунжи на крышах и умный дом с Алисой. Преимущества проекта: 90% видовых квартир, дизайнерская отделка и меблировка, роботизированный паркинг. «КИНГ & САНС» (KING & SONS) · OCTOBER GROUP Клубный дом на Мосфильмовской на 117 резиденций. Архитектура NIKKEN SEKKEI, 74% резиденций — с террасами и видом на МГУ. Преимущества проекта: кинотеатр на крыше, гранит и известняк в отделке, лобби с зимним садом и библиотекой. «СТОУН Блик» · STONE Две башни на первой линии Москвы-реки в Донском районе. Приподнятый приватный двор, архитектура HADAA, 80% квартир — с видами на реку, Москва-Сити, МГУ и центр. Преимущества проекта: собственный падел-корт, фитнес-студия 160 м², доступ по смартфону. «Сикрет Гарден» · ГК «Кортрос» Камерный квартал в Обручевском районе: бионическая архитектура, два приватных ландшафтных пространства, клабхаус и консьерж 24/7. Преимущества проекта: гранд-лобби с кофейней, сервисные лифты, интеллектуальный доступ. «1799» · Девелоперская компания «Неометрия» Клубный квартал в центре Ростова-на-Дону: четыре десятиэтажных дома, двухуровневый двор-парк 10 000 м², неоклассика и умный дом с голосовым управлением. Преимущества проекта: умные счётчики, мобильное приложение, детские праздники от управляющей компании. «Садовническая 69» · «Балчуг Девелопмент» Клубный квартал делюкс-класса на острове Балчуг, на первой линии Садовнической набережной. Камерность исторического района и собственная инфраструктура. Преимущества проекта: собственный бассейн 25 м, приватный кинотеатр, дизайн общественных пространств от бюро Олега Клодта. «Новая Ливадия» · ГК «Таврида Девелопмент» Всесезонный сити-курорт в Ялте рядом с Ливадийским дворцом: пять корпусов, 70% территории под благоустройство, СПА и круглогодичный бассейн. Преимущества проекта: панорамные виды на море и горы, прогулочные терренкуры, центр торговли и мероприятий. «Лермонтов парк» · PARADE Development Квартал в поселке Джуца Ставропольского края: панорамы гор, школа на 1 500 мест, два детсада, дворы без машин и умный дом. Преимущества проекта: собственный пруд 3 000 м², ФОК и ТРЦ, раздельный сбор отходов и посадка семейных деревьев. «Облака» · Девелоперская компания «Неометрия» Бизнес-класс в Новороссийске с видами на море и Кавказские горы. Двор без машин, памп-трек, инклюзивные тренажеры, приложение и подземный паркинг. Преимущества проекта: 5 минут до пляжа, мастер-спальни и гардеробные, дополнительная шумоизоляция пола. В основе исследования — анализ звонков отделов продаж и поисковых запросов, опрос 274 экспертов, аналитиков и топ-менеджеров рынка недвижимости. Полные описания проектов: на recordi.ru

Минфин может превратить ЗПИФы в российский REIT 📰 Минфин обсуждает с бизнесом смягчение налоговых поправок для закрытых ПИФов ко второму чтению. По данным «Ведомостей», для части фондов сохранят действующий режим, при котором налог платится только в момент погашения или продажи паев. Речь о ЗПИФах, которые в течение года после получения распределяют пайщикам почти весь доход за вычетом операционных расходов. 💬 По словам одного из чиновников, это примерно десятая часть фондов на рынке. Обсуждение при этом еще продолжается. 📜 Исходная идея была жестче. В начале октября вместе с бюджетом правительство внесло поправки в НК: со следующего года интервальные и закрытые ПИФы должны платить 15% налога на прибыль с пассивных доходов - дивидендов, процентов, роялти и арендных платежей. Сейчас фонд налог на прибыль не платит, налог возникает у пайщика при выплате дохода, а выплату можно откладывать годами. В Минфине считают это лазейкой для налоговой оптимизации. 🏛️ Для ЗПИФов недвижимости тут два интересных момента. Первый - обсуждаемый компромисс почти повторяет логику американских REIT. Траст не платит корпоративный налог с распределенной прибыли, но обязан отдавать акционерам не менее 90% налогооблагаемого дохода. 💡А вот закрытые фонды с парой пайщиков, которые использовались как налоговые «копилки» для реинвестирования, будут похоже страдать. 📶 Розничные фонды, которые и так платят пром.доход по паям ежемесячно или ежеквартально, при таком варианте поправок могут изменений и не заметить.